普法故事丨半辈子积蓄购置二手房 为何“无故”遭查封？

讲到买房子，不管是买二手房或是新房，从攒首付到看房、看地段、比价格，到最终决定交钱买房，中间要历经“九九八十一关”。然而，最令人心塞的是，等你支付完房款后，却发现房子并不属于自己，还要遭遇“无故”被查封?......本期《岚岛亮法》就要给读者朋友们带来关于购置二手房的那些事。

普法故事

买二手房遭查封 女子一纸诉状告上法庭

2015年2月10日，由于资金紧张，魏萍(化名)向薛素珍(化名)出售了自己作为买受人，向福州某房地产公司购买的位于平潭潭城某小区1#101单元房屋，并签订房屋买卖合同。

该合同约定，魏萍出售给薛素珍的房屋总价款按原开发商的零售价每平米10600元计价;双方约定薛素珍先付定金173000元，余款30万元到2016年9月底还清;而房屋的过户手续由薛素珍负责办理，魏萍积极予以协助配合，办理过户手续所需的一切费用由薛素珍承担;且薛素珍应按开发商和相关银行的有关规定及时交付款，如有拖延或失信，一切责任由薛素珍负责等条款。此外，薛素珍在签订上述买卖合同时，知晓这套房屋未办理相应的产权证。

签了合同，交了钱，一切本该顺风顺水，然而在2017年3月2日，事情发生了改变。魏萍因一起民间借贷纠纷，被列为被执行人。法院在执行过程中，依法查封了魏萍名下位于平潭潭城某小区1#101单元房屋。

看着自己购买的“二手房”被查封，可把薛素珍急坏了。2017年9月20日，薛素珍对平潭法院执行上述房屋不服，提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封，平潭法院作出执行裁定，驳回薛素珍的异议请求。但薛素珍不服执行异议裁定，向平潭法院提起执行异议之诉。

法官说法

未办理房屋所有权过户登记 买方诉请被驳回

平潭法院对薛素珍执行异议之诉进行审理后认为，魏萍向某房地产公司购买诉争房屋，房地产公司作为开发商，在未办理房屋所有权过户登记之前，房屋所有权仍然归开发商所有，但魏萍作为购买者对诉争房屋享有物权期待权。

承办法官认为，本案中，魏萍在诉争房未取得权属证书情况下出让，薛素珍明知诉争房权属状况而受让，双方对合同履行不能均存在过错，且薛素珍亦未提供证据证明其在案涉房屋被本院查封之前已合法占有该房屋。魏萍与薛素珍签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定，故平潭法院对预告登记在魏萍名下的房产进行查封，于法有据，并无不当。因此，薛素珍的诉请，因理由、依据不足，不予支持。而薛素珍因购买诉争房造成损失，可另行主张权利。综上，判决驳回薛素珍的诉讼请求。

法律课堂

购买二手房屋应办理不动产转移登记

什么样的情况下，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，会得到法院的支持呢?经办法官表示，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理转移登记。

平潭法院温馨提醒广大市民群众，在购买二手房屋时，应审查交易房屋是否具备不动产所有产权证书以及能否办理过户手续的条件，如果系尚未办理产权证书的房屋或不具备办理过户条件的房屋，有可能存在交付款项后无法合法占有房屋的风险，建议慎重购买。购买房屋时应对出卖人的信用情况、债务情况进行充分了解，且应尽快过户，避免交易过程中债务人信用、资产状况恶化而导致交易的财产被出卖人的债权人申请人民法院执行，造成损失。