85条的《福建省物业管理条例（草案修改稿）》你看了么，有没意见？（4）

第四章  物业的使用与维护

第一节  业主和物业服务企业行为

第五十一条【业主义务】  业主或者使用人对物业使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约或者临时管理规约的规定，以及业主大会、业主委员会、临时物业管理委员会的决定，遵守公序良俗，维护良好邻里关系，不得损害公共利益和他人合法权益，禁止在物业管理区域内从事下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构，在外墙开设门窗、破坏外立面，改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置；

（二）侵占或者损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭盖建筑物、构筑物，挖掘房屋地下空间；

（四）擅自改变规划用途，将住宅、车位（库）、储藏间改变为经营性用房；

（五）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物，高空抛物；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）堆放杂物以及易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道或者消防登高面等消防场地；

（九）损坏公共安全技术防范装置或者治安防范设施；

（十）从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（十一）乱停放机动车和非机动车，违规布设电动车充电装置；

（十二）法律、法规禁止的其他行为。

第五十二条【房屋装饰装修】  业主或者使用人装饰装修房屋，应当遵守有关规定、管理规约或者临时管理规约，开工前应当与物业服务企业签订协议，对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调外机安装以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定，明确禁止行为和注意事项。

房屋装饰装修损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主或者使用人负责修复、清洁、恢复原状；业主或者使用人不修复、清洁、恢复原状的，由物业服务企业代为修复、清洁、恢复原状，所需费用由业主或者使用人承担。

房屋装饰装修产生的垃圾，业主或者使用人应当及时清理；委托物业服务企业清理的，按约定支付清理费用。

第五十三条【业主违规行为处理】  物业服务企业发现业主或者使用人违反国家有关规定以及管理规约、临时管理规约的，应当予以劝阻、制止，经劝阻、制止无效的，应当在十二小时内告知业主委员会或者临时物业管理委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在十二小时内报告有关部门。有关部门接到报告后，应当按照有关法律、法规规定的时限进小区调查核实查处，并将查处情况告知业主。

第五十四条【施工现场安全防护和停水停电公告】    在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线的，施工单位在开工前应当与物业服务企业就路面、绿地等恢复原状等事项签订协议，并在施工现场做好安全防护；有停水、停电、停气等情形的，物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

第五十五条【出租出售时物业费交纳及告知义务】  业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中对物业服务费的交纳作出约定。物业承租人或者买受人应当在合同签订后十日内，将本人相关资料（包括联系方式、身份证复印件、租赁合同复印件等）、出租期限及物业服务费的交纳等约定事项告知业主委员会和物业服务企业。

物业服务企业应当督促房屋出租人及时采集并依法报送承租房屋的流动人口信息。

第二节  专项维修资金管理和使用

第五十六条【专项维修资金设立及用途】  一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。老旧住宅电梯的安全评估费用可以从专项维修资金专户列支。

本条例所称物业共用部位包括：建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；物业共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、人防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。

第五十七条【专项维修资金帐户】  专项维修资金以物业管理区域或者建设项目为单位设立账户，按照房屋户门号设立分户账。

业主大会成立前，专项维修资金由县级以上地方人民政府物业管理主管部门或者其委托的单位代管，孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。

第五十八条【专项维修资金交存】  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和本省的有关规定，将首期专项维修资金一次性足额交存至专项维修资金专户。

专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，由专项维修资金管理部门向业主和业主委员会发出续交通知，业主接到通知后应当及时续交，未能及时续交的，由业主委员会督促其续交。业主委员会可以对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。

对本条例实施前应交未交或者拒不续交专项维修资金的业主，由专项维修资金管理部门责令其限期交纳，经两次催收仍不交纳的，可以通过公告催交，公告期满仍不交纳的，业主大会或者业主委员会可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第五十九条【专项维修资金使用条件】  使用专项维修资金应当具备下列条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满或者保修期未满但保修责任主体不存在；

（二）维修项目符合专项维修资金使用范围；

（三）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。

第六十条【非紧急情况专项维修资金使用与监督】  专项维修资金使用申请可以由业主、业主委员会或者物业服务企业提出。

专项维修资金的使用接受业主和有关部门的监督。物业管理区域共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用情况应当在专项维修资金拨付前进行公示。

专项维修资金代管单位应当建立专项维修资金管理系统，定期公布专项维修资金的收支情况，方便业主查询账户余额及使用情况。

第六十一条【紧急情况专项维修资金使用条件】  发生以下危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当及时通知业主委员会、临时物业管理委员会或者相关业主，并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施：

（一）屋顶、外墙出现严重渗漏；

（二）电梯出现安全隐患或者经常出现故障无法正常运行；

（三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险；

（五）共用给排水、供用电设施设备不能正常使用，依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外；

（六）消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用；

（七）因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏；

（八）根据公安、消防、人防、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造；

（九）物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造。

第六十二条【紧急情况专项维修资金使用审核】  在紧急情况下使用专项维修资金，物业服务企业已垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，从专项维修资金列支。

物业服务企业、业主委员会、临时物业管理委员会、业主自主管理机构可以向本条例第五十七条第二款规定的专项维修资金代管单位申请拨付审核。代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核；经审核符合拨付要求的，代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；代管单位逾期不审核的，视为同意。

业主大会可以在管理规约中规定，在专项维修资金中抽取一定比例设立紧急情况小额专项维修资金专户。具体抽取比例以及紧急情况小额专项维修资金的使用条件和程序，由省物业管理主管部门规定。

物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

第六十三条【专项维修资金使用程序】  专项维修资金收取、使用、管理和监督的具体办法，由省人民政府物业管理主管部门会同财政部门制定，报省人民政府批准后执行。

第三节  公共收益

第六十四条【公共收益归属】  物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有，应当定期在物业管理区域内醒目位置公布，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益由物业服务企业与全体业主按一定比例进行分配，物业服务企业所占比例不超过百分之五十；属于全体业主收益的部分存入临时物业管理委员会指定的专用账户。业主委员会成立后，物业服务企业与业主委员会应当在物业服务合同中约定公共收益分配比例。

第六十五条【车辆停放收益】  占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他共有场地用于车辆停放收取的场地使用费属于全体业主所有。车位划定、车辆停放、管理和收费等事项，由业主大会决定，但不得占用消防车通道、消防登高面或者影响其他车辆和行人的正常通行。

业主大会决定对共有车位车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业统一收取，并支付代收酬金。代收酬金的支付比例按照本条例第六十四条第二款的规定在物业服务合同中约定。

人民防空工程平时用作车辆停放，收取的场地使用费属于全体业主所有，应当保障该人民防空设施维护管理的必要支出。

除本条规定收费项目外，不得向物业管理区域内停放的车辆收取其他费用。

第六十六条【老旧小区经营收益】  鼓励具备条件的老旧住宅小区结合改造整治建设经营性用房、车位（库），经营收益归全体业主共有，可以纳入专项维修资金管理。