85条的《福建省物业管理条例（草案修改稿）》你看了么，有没意见？（3）

第三章  物业服务

第一节  物业服务合同

第三十四条【前期物业服务】  新建物业出售前，建设单位应当选定物业服务企业，签订前期物业服务合同，新建物业交付使用后，实施前期物业服务。

前期物业服务合同、临时管理规约、物业使用说明书以及共用配套设施设备平面图作为商品房预售合同的附件，由建设单位、购房人在签订商品房预售合同时一并签订。建设单位应当在确定前期物业服务企业之日起三十日内，将前期物业服务合同报所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。

第三十五条【前期物业服务合同终止】  前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务收费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务合同约定。

第三十六条【临时管理规约】  建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约，并报物业所在地县级人民政府物业管理主管部门备案。

建设单位制定的临时管理规约违反有关规定和侵害物业买受人合法权益的，由所在地县级人民政府物业管理主管部门责令其重新制定。

第三十七条【物业服务合同约定事项】  物业服务合同（包括前期物业服务合同）应当约定下列主要事项：

（一）物业的基本情况；

（二）物业服务合同期限、服务事项和服务标准；

（三）物业服务费的标准和收取办法；

（四）物业水电公摊费分摊方式；

（五）业主和物业服务企业的权利义务；

（六）物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房分配比例；

（七）共用部位及共用设施设备经营管理收益分配；

（八）物业使用中对禁止性行为的管理措施；

（九）争议处理方式；

（十）违约责任。

物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托。

第三十八条【物业服务事项】  物业服务事项应当包括下列主要内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位（库）、电梯、变配电房、发电机房、消防设施的日常安全管理；

（二）绿化养护；

（三）环卫保洁、垃圾分类等公共卫生维护；

（四）公共秩序维护；

（五）安全防范；

（六）车辆停放管理；

（七）物业装饰装修管理；

（八）为业主接收邮件、快递提供便利；

（九）物业及其附属设施设备维修、更新、改造、检测、检验和养护费用的账务管理；

（十）物业档案资料保管。

第三十九条【物业服务企业义务】　物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：

按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；

定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修，并将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等在物业管理区域内醒目位置予以公示；

（三）做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；

（四）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转；

（五）维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

（六）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷；

（七）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第四十条【物业服务合同提前解除】  物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除物业服务合同；一方要求提前解除物业服务合同的，应当提前两个月书面告知对方。

业主委员会接到物业服务企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在三十日内召开业主大会，决定选聘新的物业服务企业。

第四十一条【物业服务合同期满】  物业服务合同期满的，原物业服务企业和业主委员会应当在期满前两个月在管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。

物业服务合同终止时，原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。

第四十二条【合同期满未签订新合同期间的日常管理】  物业服务合同期满，业主大会未选聘新物业服务企业的，业主委员会或者临时物业管理委员会负责组织电梯日常管理、基本保洁、秩序维护等管理和服务，相关费用按照原物业服务合同约定的标准由业主承担。

第四十三条【物业安防】  物业服务企业、业主委员会应当配合公安机关共同做好物业管理区域的社会治安工作。

物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生突发公共事件时，物业服务企业应当采取应急措施，同时向有关部门报告，协助做好救助工作。

第二节  承接查验

第四十四条【承接查验】  新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行承接查验。

建设单位应当组织村（居）民委员会、业主代表、物业管理行业协会或者专业机构参与承接查验，进行见证和监督，承接查验记录须经参与承接查验各方代表签字确认，并允许业主查阅。承接查验相关费用由建设单位承担。

承接查验结果经各方代表签字确认后，建设单位与物业服务企业应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。所在地县级以上地方人民政府物业管理主管部门应当督促建设单位及时整改遗留问题，建设单位应当及时解决并组织复验。

物业承接查验发现的问题，建设单位未整改落实的，新建物业不得移交给物业服务企业。物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地县级人民政府物业管理主管部门办理备案手续。物业承接查验情况应当作为物业项目办理工程竣工验收备案的资料。

第四十五条【承接查验资料交接】  物业承接查验前二十日内，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并将复印件或者电子文档交物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府存档：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理用房的清单；

（六）承接查验所必需的其他资料。

共用部位、共用设施设备出现质量、使用功能问题或者未能全部移交前款所列资料的，由所在地县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令建设单位限时整改、移交。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款所列资料移交给业主委员会或者临时物业管理委员会。

第四十六条【物业服务用房】  物业服务用房包括物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。未成立业主委员会的，业主委员会办公用房由全体业主共同使用。任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得占用、转让、抵押。

建设单位应当按照总建筑面积千分之二，最少不低于一百平方米的标准配置物业服务用房；物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。

建设工程规划许可证及其附图应当载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和具体位置。商品房预售许可部门在核发房屋预售许可证、不动产登记机构在办理房屋所有权首次登记时，应当审查此项内容落实情况。

第三节  物业收费

第四十七条【物业服务收费】  商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家规定实行政府指导价的除外。

前款所称酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

已竣工未出售或者已出售未交付的物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。

第四十八条【物业服务公示】  物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主委员会提出异议的，物业服务企业应当自收到书面异议之日起七日内作出书面答复。

第四十九条【物业费交纳】  业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。

第五十条【供水、供电、供气、通讯、有线电视收费】  物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，按下列规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取；

（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取；

（四）未售和已售未交付物业由建设单位承担。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。