福州二手房市场出路何在？

2018年始，榕银行放贷全面实行“网签价=评估价”，购买二手房税费至少提高数万——    

海峡网1月12日讯（海都记者 林姿）今年开始，很多人会发现购买二手房的交易税费明显提高。原因就在银行全面要求申报价必须要与评估价一致，以往“高评高贷”、“阴阳合同”的空子再也没法钻了。

据记者了解，去年，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合下发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，要求以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数，确定贷款额度。即办理二手房按揭的，申报价必须要与评估价一致。这就意味着“高评高贷”难成行，交易环节税费将明显增加。

据了解，该通知在12月中旬仅3家银行跟进，而随着新的一年到来，这一通知已经在福州全面实施。1月份福州房屋中介递交办理二手房按揭的，已经按照通知要求执行。

据业内人士初步估算，此举将影响至少四成二手房交易。而伴随着房贷利率的增加，二手房市场回春乏力。（数据综合多家中介机构信息整合）

算一笔账

在购买二手房时，有三个类别的价格将会影响之后产生的首付款、贷款、契税等，它们分别是申报价、成交价、评估价。

申报价：一般根据区域指导价定价，契税由此计算。

成交价：即购房最后成交的价格。

评估价：为银行贷款依据，评估价格高低影响首付。

以往，福州二手房市场有一个行规，就是买卖过程中有一份“阴阳合同”，即给银行合同中贷款评估价尽可能做高，以争取贷更多的钱；在不动产登记中心备案的合同价即网签价尽量写低，争取少缴税。

以购买鼓楼区二环以外一套100平方米高层住宅，区域指导单价为5880元/㎡，实际成交价是3.6万元/㎡，评估价约为2.5万元/㎡，契税=房款×1.5%为例——1.契税新政前：申报价＜评估价

税费申报价（即区域指导价格）仅为5880元/㎡，那么契税=5880×100×1.5%=8820元。

评估价若为2.5万元/㎡，那么评估总价=2.5万×100=250万元。

如是首套房，银行贷款七成=250万×0.7=175万元，购房者获得175万元贷款。新政后：申报价=评估价

要么提高申报价到25000元/㎡，那么契税为：250万×1.5%=3.75万元。

要么降低评估价到5880元/㎡，那么契税虽然只交8820元，但贷款只能以评估价的七成为准，即只能贷到：58.8万×0.7=41.16万元。

2.营业税当该房源为未满2年的唯一住宅，营业税=房款×5.6%。那么，新政前后相比，营业税增加了10.7万元。

可见，新政之后，商业按揭的额度必须与申报价一致，那么贷款额度越高，缴纳的契税和营业税就越高。

流通环节成本增加 二手房交易量锐减

福州家天下房产代理副总经理郑心科介绍，新政有利于遏制通过高评高贷加杠杆行为。银行房贷逐步收紧，“高评高贷”越来越难做。在这种情况下，银行评估值或网签价格差距大大缩小。这就意味着短期持有、快进快出的投机行为将得到极大遏制，其房产流通成本也将极大提升。

再加上目前银行的贷款利率至少在基准利率基础上上浮10%。二手房成交量将进一步下滑。

有业内人士预测，受影响最大的将是未满2年的家庭唯一住房，其上市后的营业税将明显增加，而这类房源约占总成交的20%~30%。此前，一大部分需求因担心房贷继续收紧以及税费上升，于是赶在去年年末下手，也透支了今年1月份的部分需求。

□记者观察

中介行业 到了该变革的时候了！

这一波的楼市调控，无论从哪个方面看，都对福州房产中介市场造成致命冲击——平抑新房价格，规范交易流通环节……让二手房的价格优势荡然无存。

虽然，购房需求转移，中介行业暂处困境，但更多的业内人士坚信，存量房市场依然是未来主流。因为一个健康、成熟的房地产市场离不开二手房的流通，离不开专业的房产中介人员。

实际上，福州二手房需求巨大，2017年成交量达到42732套，远超当年新房市场。

正是因为这几年顺风顺水，房产中介行业才对现下的挫折反应异常激烈。

当福州房产中介业都将行业下行归于政策严苛之时，却没有意识到自身的问题——

福州中介交易费是否过高？一直以来，大多数福州房产中介企业执行成交价3%的交易收费，而在中国许多一、二线城市，随着房价升高，中介费已然下降。

中介提供的服务是否专业？未来，随着房源网络化、房产交易网络化的进程，中介业的评价标准也在发生改变，但福州有几家中介能意识到这样的改变？