福州出台措施优化高品质住宅设计 门厅大堂不列入住宅公摊

福州的“好房子”越来越多，也将越来越好。记者29日获悉，福州市自然资源和规划局、福州市住房和城乡建设局、福州市不动产登记和交易中心、福州市园林中心联合印发《关于进一步优化高品质住宅设计的若干措施》，从架空平台规划管控、计容规则、建筑高度层次、商业面宽、安置房停车配建、地下空间开发、绿地统筹等多个方面入手，为福州“好房子”建设提供更加灵活的设计空间。

架空平台：功能更多元 公摊更清晰

新规对架空平台（俗称“抬板”）的规划管控规则进行了系统优化。架空平台与项目外部建筑的间距，按照《福建省城市规划管理技术规定》（2017）多层建筑进行控制；设置于架空平台的消防车道在不影响城市景观界面的前提下，可局部放宽退距要求。

在功能设置上，架空平台层可设置停车、公共开放空间以及配电房、物业管理用房、门卫、快递服务用房、社区服务、门厅、商业、垃圾分类屋等公共使用功能用房。在满足应配建停车位的前提下，允许在架空平台层新建家政便民、文化休闲、体育健身等城市社区嵌入式服务设施，且不计算计容建筑面积，产权归全体业主所有。

架空平台层上的住宅架空层，层高需在3米及以上、5.1米及以下，架空开敞面累计长度不低于架空空间周长的40%，同样不计算计容建筑面积。连接各栋建筑的全天候开放式风雨连廊，宽度在4.5米及以下、层高在3米及以上且6米及以下的，也不计算计容建筑面积和基底面积。

在公摊规则方面，新规明确：住宅项目在小区出入口按标准要求设置的小区级门厅、大堂，不列入住宅公摊。架空平台层上有多幢住宅楼的，本层按标准设置的大堂、门厅、梯间（井）等共有部位，不列入上部住宅公摊。

消防设计方面，架空平台层的耐火等级应为一级，楼板和屋面承重构件的耐火极限不应低于2.5小时。架空平台层用于停放电动汽车、电动自行车时，须按《福州市电动自行车和电动汽车充电设施消防安全导则》（试行）进行防火设计。配电站房应设置在地面一层（含架空平台层）及以上，配电房屋顶不应采用种植绿化屋面。

计容规则：顶层层高放宽至3.6米

新规在计容规则上作出多项突破性调整。住宅项目顶层层高放宽至3.6米，若层高超过3.6米，则按每2.2米为一个核算单位进行计容面积折算，为顶层住宅提供了更充裕的设计空间。

对于套内建筑面积不低于180平方米且为工程竣工验收前全装修交付的平层住宅，允许客厅设置一处挑空空间。挑空部分不得大于两个标准层层高，水平投影面积不超过套内建筑面积20%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率；超出部分按2倍计算容积率。

此外，设置于地下室、半地下室、架空平台层必要的门厅总面积在50平方米及以下的，不计算计容建筑面积。

建筑高度层次：丰富城市天际线

新规对住宅项目的建筑高度层次提出了明确要求。计容建筑规模达到8万平方米或建筑栋数达到8栋的住宅项目，宜至少采用2个建筑高度层次；计容建筑规模达到15万平方米或建筑栋数达到15栋的，宜至少采用3个建筑高度层次。位于城市重要干道、临水、临山沿线或城市设计有明确要求的项目，可视情况适度提高层次要求。

住宅项目最高高度建筑栋数不宜大于总建筑栋数的70%，同一高度层次的建筑栋数不宜少于总建筑栋数的15%且不宜少于2栋。建筑高度在24米至54米的，相邻两层次高度差值宜不小于较高建筑高度的10%至15%且不宜小于6米；建筑高度在54米及以上的，差值宜不小于较高建筑高度的10%至20%且不宜小于9米。

商业面宽：因地制宜灵活管控

沿宽度大于30米城市规划道路两侧的商业空间，分隔后底层单块商业面宽不宜小于8米，满足城市景观风貌要求的可视情况适度放宽。

针对安置房（安商房）项目，存在地块较小、形状不规则、安置量较高或地下室开挖难度大等情况的，可配置不超过应配建停车泊位数30%的机动车机械停车泊位。

地下空间与绿地：盘活资源完善配套

新规鼓励开发地下空间。在满足消防安全和规划设计条件要求的前提下，允许新出让住宅项目利用地下空间（指地下一层）新建家政便民、文化休闲、体育健身等城市社区嵌入式服务设施，用于完善15分钟社区生活圈配套。由此增加的地下建筑面积，不计算容积率，不收取土地价款，建成后产权归全体业主所有。

在绿地统筹方面，鼓励经营性用地与相邻的零星绿地、边角绿地等一并出让。绿地与经营性地块可统筹计算指标，统一设计，同步实施，两地块地下空间可统筹设计实施。在满足消防及结构安全的前提下，放宽经营性用地与绿地间的建筑退让距离。建设项目与规划绿地相邻、必须通过绿地设置出入口与规划道路相连接的，无需缴纳绿化补偿费。

《措施》适用于鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区，其他县（市）区可参照执行。措施发布实施前已取得建设工程规划许可证但未取得预售许可的项目，可按《措施》变更建筑设计方案。措施自印发之日起施行，有效期3年。

业内人士分析，新规为“好房子”释放了设计空间。架空平台功能多元化、顶层层高放宽、大平层客厅挑空等创新举措，将为福州住宅产品迭代升级提供更大可能性，也为购房者带来更多居住品质选择。（记者 江海 梁凯鸿）