福州SOHO全当住宅卖？

海峡网3月4日讯（海峡都市报记者 林姿）2016年，SOHO“变身”的步子更大了——

今年2月底，鼓楼区北江滨香开观海公开选房，推出百余套精装大户型“豪宅”。此前，作为市区首个五米层高的公寓项目，万科金融港于去年年底开盘，推出63平方、82平方的复式公馆。

这两个项目，被视为福州SOHO类住宅化的标杆。近日，记者了解到，2016年，福州几乎所有的在售SOHO项目，都开始大张旗鼓地以类住宅产品应市。

那么，从纯商业的小型办公空间，走向宜商宜住的酒店公寓；从酒店公寓变为可产生投资回报的度假酒店……SOHO在发展之路上，已经数度变化。2016年，SOHO“变身”类住宅，会否成为销售万金油？

关注变身是法宝一改就好卖

被视为2016年类住宅SOHO的两个代表性项目，万科金融港以及香开观海从一入市便备受关注。两个项目的开盘优劣，成为衡量“类住宅”包装效果的试金石。

去年年底，台江金融街CBD的万科金融港首次开盘，推出2栋共计540套房源，折后均价18500元/㎡（含装修），总价均控制在200万以内，甚至百万出头也能置业。为了降低五成首付的抗性，项目还采取了“首付三成，剩下两成在半年内还清”的策略。

由于蓄客时间不过三四个月，因此项目首次开盘去化并不高。不过，与周边其他住宅项目开盘相比，去化程度相仿。

地处鼓楼区传统豪宅区北江滨的香开观海，在2月21日公开选房，推出百余套精装修房源，面积在130~190㎡，折后均价28000元/㎡，首次开盘销售数十套房源。

香开观海的相关销售人员直言，“高端豪宅项目的销售周期偏长，而且总共只有300多套房源，完全可以慢慢卖个三五年，因而这样的开盘在福州的高端项目中也算不错。”

而与市区其他SOHO项目相比，这两个项目的首次开盘亦处在上游水平。（开盘数据来源：CRIC克而瑞福州机构）

市场变身花样繁多万变不离“住宅”

当然不仅仅是以上的“吃螃蟹者”，目前众多SOHO纷纷“改头换面”，打出住宅、公寓、复式的旗号入市，向居住产品靠拢。

如华润万象城主打的3米层高的精装公寓，面积为35~45㎡；4.5米挑高商办空间，户型面积同样在35~45㎡之间。中海寰宇天下也将全新推出MOHO产品，为5米层高43~63㎡江景复式SOHO。群升江山城及正在产品研发阶段的福晟·华威钱隆奥体城，都将推出SOHO产品。福晟集团相关负责人表示，“项目将转向社区化类住宅的方向，做小面积、做低总价、拉低门槛，并争取项目能通煤气，更方便年轻的刚需客群作为居住使用。”而群升江山城的SOHO策略亦相仿。

解读SOHO“商转住”化解高库存压力

不论是SOHO转为住宅，还是闽八条中商地转宅地的门槛放宽，其理由其实很简单，SOHO市场供应量大且竞争激烈。将本身就亦商亦住的SOHO打造为住宅，进入需求量更大的住宅市场，显然可以加速销售。

CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬告诉记者，目前的福州市场上，商办用地的库存超过400万㎡，测算得出，这些库存量的去化周期高达8年。“而住宅地产还是比较有需求的，仍是刚需为主，改善为辅的节奏。”

虽然2月底出台的闽八条放宽了用地“商转住”的门槛，但较之商业用地改为住宅将缴纳较高的差价相比，SOHO“不改性质改名字”，显然更具操作性。

不少SOHO项目已经可以做到煤气入户。同时，打破常规的SOHO楼筒中筒设计模式，让卫生间和厨房都实现采光，或者打造成大平层，改变SOHO的局促感，更具备了和住宅一较高下的素质。“和套内面积普遍过小的SOHO比宜居，和部分板块日趋减少的住宅比稀缺，在两者之间的空白地带寻找机会点。”

疑问

SOHO改为类住宅，并非全员适宜。

据了解，目前打出类住宅的香开观海和万科金融港，均位于或毗邻福州的CBD，区域内住宅项目则稀缺，这就保证了项目入市之后竞争压力较小。有业内人士坦言，类住宅产品最大的优势还是区域内住宅项目少，自身地价低。因而在商服地块地价过高，或者住宅过量的区域就无法效仿。此外，SOHO的40年产权短板依然在，也将成为其销售抗性。

纯商SOHO一定不好卖？

不打住宅旗号，注重商业属性的SOHO就一定不好卖吗？

从2015年全年SOHO成交排名上即可看出，低总价、好地段的产品也卖得不错。

富力中心、融信双杭城、东二环泰禾城市广场二期等项目，多是位于CBD核心区或者商业区市中心，主打商业氛围。富力中心，在北江滨CBD核心地段，最早与周边住宅出现价格倒挂。融信双杭城地段也无需多言，其SOHO和住宅也有数千元差距。

但是，单纯的低价路线确实也让许多项目受不了，北江滨一SOHO项目销售负责人就坦言：“单纯拼低价，无法体现品牌价值，SOHO还应当有其他的附加值才能有竞争力。”

业内人士认为，作为销售型商业物业，SOHO还是应该打造产业概念，针对福州中小企业需求量身定制。