房屋先抵押后出租 房屋被司法拍卖租客该腾房吗？

房屋抵押权与租赁权冲突是司法执行中的常见难题，不少承租人常以“买卖不破租赁”为由拒不配合腾退。近日，福州市台江法院审结一起执行异议案件，明确“权利设立在先”决定对抗效力，在先设立的抵押权可排除在后设立的租赁权。

2022年10月，高某以其自有房产作抵押向银行贷款，并办理了抵押登记。因高某逾期未还款，银行诉诸法院。判决生效后，高某未履行义务，案件进入强制执行程序，法院依法查封案涉房屋。

查封后，案外人刘某提出执行异议。刘某主张，2023年4月他与高某签订了为期12年的房屋租赁合同，办理了租赁备案，且已一次性支付10万元租金并对房屋进行了装修入住；签约时，他对房屋已抵押的事实并不知情。他请求法院中止对房屋的拍卖，允许其居住至租期结束。

台江法院审理认为，依据民法典相关规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（即“买卖不破租赁”），但该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。只有当房屋在抵押权设立前已出租并已实际交付占有的，租赁关系才能对抗抵押权。本案中，房产抵押登记时间早于租赁合同签订时间，刘某的租赁关系形成于抵押权设立之后，无权阻却司法拍卖。法院依法驳回了刘某的异议。

法官提示，若出租人隐瞒房屋抵押情况导致承租人受损，租客可另行起诉，主张违约赔偿及相关损失。

法官同时提醒广大市民，租房前务必核查房屋的抵押、查封信息；如遇司法拍卖，应配合法院腾退，并妥善留存租赁合同、转账记录等凭证，以便维权。（记者 林春长 通讯员 林进怡）