租客房子漏水殃及楼下 房东：找中介解决

房屋漏水一直是邻里间较为头疼的问题。近日，陆女士致电本报消费投诉热线（16820315）反映，在遭遇房屋漏水后，她立刻寻求上家理赔，结果却牵出了房东、租客与房产中介三方，共同与其协商理赔。在“一对多”的格局下，陆女士理赔之路走得颇不顺利。记者调查了解，由于房东与我爱我家签署了“房管合同”，中介才得以代表房东参与到协商理赔的过程之中。可法律界人士告诉记者，类似的“房管合同”性质属于委托，并不可以免除房东的责任，三方应依据具体的情况，在各自的过错范围内承担相应的责任。

责任方“过多”致协商难

据陆女士介绍，7月11日傍晚，她位于普陀区的住宅卧室顶部两处出现漏水，渗水情况颇为严重。“门口啊、地面啊，全是水。新买的床垫才用了3年就毁了！！”陆女士边说边向记者展示，事发时她用手机拍摄的照片。在现场，记者注意到，尽管已过去将近一月，但房顶两处漏水的痕迹，依然较为清晰。

“找楼上问过原因或协商过吗？”当记者将问题抛给陆女士时，陆女士一脸的无奈，“粗看一下，是洗衣机的排水管出了问题。但协商赔偿就难了啊，因为都不知道该由谁负责。”原来，陆女士之所以认为协商难，是因为摆在她面前的协商对象“太多了”。楼上目前居住的，是三名外地来沪的租客，而房东与我爱我家签订了“房管合同”，所有事宜均交由中介代为处理。“几次都是中介客服通过微信和我谈的，但都没谈拢。”陆女士表示，她开出了房屋维修及相关赔偿的金额与中介提出的数额，差额有数千元之多。“而且中介认为，租客也应该承担责任，他们内部可能也需要协商吧。”陆女士告诉记者。

由此，原先邻里间两户人家的纠纷，被延展至陆女士、租客、房东与中介机构四方。围绕着房屋怎么修、怎么赔、赔多少、谁来赔等问题，各方展开了长时间的磋商。

各有苦衷只能慢慢“磨”

首先，记者与当时仍居住在楼上的租客邱先生取得了联系，在报道过程后期，邱先生已搬离了该住处。“我们是很愿意赔的。”邱先生率先向记者表态，但他也向记者倒出了不少苦水。邱先生表示，他们三位是从外地来沪的学生，经济较为拮据，以陆女士提出近万元的赔偿费用为限，他们最多负担2000元。其次，邱先生透露，漏水的具体原因是洗衣机安置处没有“地漏”，原房东也发生过漏水情况，可中介在租房时并没有尽到告知义务。“如果我们知道，肯定会小心使用的，所以我觉得我们也是受害方，因此，2000元也是我们的极限了。”邱先生明确。

“这个事情，你去找我爱我家吧，我已经全权委托他们了。”房东潘先生在电话中告诉记者，今年初，他与我爱我家签订了合同，将房屋全权委托给中介，此后的租赁、争议等问题均由他们出面解决。“像这次租房就是，我每个月就管拿房租。”至于合同的具体细节、以及中介究竟有多大的权利，潘先生并不愿透露太多。

8月初，记者参与了陆女士与我爱我家的一次协商。在协商过程中，针对维修费用的支出、床垫及相关物损的理赔金额，双方依然未能达成一致。“你能代表房东拍板吗？”当记者将这个问题抛给客服经理时，一位陈姓经理表示：“我们是代表房东来和陆女士协商的，但具体的金额依然要房东认可，我们只是按合同办事。”随后，该经理也坦言，对于陆女士的赔偿方案，必须是租客、房东与他们三方认可同意才行。“我们要能赔，早就赔你了对吧，但房东觉得金额高，租客也承受不起，我们夹在当中，也很为难啊！！”陈经理如此向记者解释中介的苦处。

“房管合同”管理范围有限

“这是一项我们做了很久的业务。”记者以房东身份走访了沪上多家我爱我家门店证实，潘先生所签订的房屋委托合同，为该中介推出的“房屋管家”服务。“你把房子全权委托给我们，我们来当‘管家’，所有权还是你们的，但之后的租赁、水电煤等争议，都以我们中介的名义代为处理，不劳你们亲力亲为。”一名业务员向记者介绍。

记者注意到，办理该业务需签署三份合同，主合同为“房屋出租委托合同”，其次是授权委托书，最后是附加维修套餐服务协议。在主合同中违约责任部分共有两个条款，均是对房东与中介机构擅自提前解除合同的规制。但因租客或第三人造成邻里间损失后，该如何分配责任，条文中并没有涉及。

记者以陆女士的遭遇询问业务员，对方表示，“首先你要明确漏水的原因是什么？我们和租客会签相关协议，约定明确他们的责任。”但该业务员也向记者坦承，房东并非任何情况下均可“甩手”。“交房前，我们会进行房屋交验审核，但只是审核小家电和水电煤等，真是水管、地漏什么房屋主体构造的问题，房东也要担责的，而我们会根据具体情况进行分摊。”该业务员表示。

房东应是“第一责任人”

“不管有无所谓的‘房管合同’，也不论租客是否存在使用不当的问题，作为房屋的实际产权人，房屋租金的享有者，房东理应承担相应的赔偿义务。”汇业律师事务所吴冬律师告诉记者。

然而，吴冬同样指出，房屋漏水纠纷在日常生活中会呈现各种各样的形式。“就本案而言，房屋的构造、中介的告知义务、租客的使用等等，都会影响各方的赔偿比例。”吴冬称，从保护受害方的角度出发，无论是走协商还是走诉讼，房东都不能以有“房管合同”而免责。只是，在明确事故责任后，房东或可享有一部分的追偿权。

另外，据某位拥有过起草房产中介合同经验的律师介绍，类似的“房管合同”在中介机构中并不鲜见，通过该合同可以提升交易效率，但合同本身的性质仅仅是“委托”关系，即使是中介机构“全权代理”也不等于由中介“全权负责”，这是两个完全不同的概念。“至于我爱我家应承担多少责任，仍应以合同约定为限。合同约定不明，协商解决。”该律师指出。

截至记者发稿前，陆女士致电本报称，她已与我爱我家方面初步就赔偿方案达成了一致，该中介将于本周向陆女士支付赔偿金。