财报解读:地产“利润王”是如何炼成的？

3月26日，中国恒大集团发布了2018年度业绩公告。据公告披露，截至2018年12月31日公司年度营业收入为4662.0亿元，较2017年增长49.9%；毛利为1689.5亿元，较2017年增长50.5%；净利润（剔除汇兑损益）为722.1亿元，较2017年增长106.4%。

整体看来，恒大稳坐“利润王”，远超同行净利润水平，这得益于恒大一直以来精细化的收入-成本管控、超前的土地储备以及良好的资产-负债结构。恒大年度销售额从2014年的1315亿元，增加到2018年的5513亿元，复合增长率为43.1%。恒大2018年年度销售目标金额为5500亿元，公司本年度实际合约销售额为5513.4亿元，可见恒大超额完成了任务。根据恒大历史年度销售额业绩稳健的增长和企业“规模+效益”的战略布局，我们预测中国恒大2019年销售额或超过6000亿。

一、精细化的收入-成本管控

恒大上述业绩的取得，主要得益于集团精细化的收入与成本管控。一方面进行大规模精品化开发，提升产品性价比和产品品质，获得合约销售价格稳健上升。另一方面以更强大的品牌效应和成本控制措施，从土地源头上控制成本，与供应商形成战略联盟，集中采购来控制各项成本。恒大2018年销售成本与合约销售额的比率为3.3%，同比降低了0.1个百分点。恒大这种业务规模适度增长、经济效益显著增加的模式可以不断提高集团在地产行业的竞争力，从而扩大市场份额提高销售额。

2018年底恒大集团现金及现金等价物为2042.1亿元，充足的营运资金保证了公司的正常运营，也为集团寻找最佳商机提供了支持。

二、超前的土地储备

截至2018年年底，恒大在228个城市拥有811个项目，单个项目规模大，土地储备达3.03亿平方米。2018年年度累计实现598个项目竣工，交楼666个项目，销售面积5243.5万平方米，交楼金额4527.6亿元。截止2018年12月31日 ，恒大集团在建项目714个，新开工面积7567万平方米，在建工程面积1.35亿平方米。房企一般交楼周期为三年，恒大的历史平均去存货周期大概在三年左右，故预计恒大在2019年内可实现交楼面积5933万平方米（2018年在建工程面积1.35亿平方米-2018年新开工面积7567万平方米）。那么2019年恒大销售面积将同比增长超过13%，以恒大一直以来销售土地成交均价稳健的历史来看，2019年恒大销售金额也将同比增长超过13%。从图1我们可以看出恒大的收入主要来源于销售物业，若是其他收入来源能够实现平稳上升，那么从此方面来看恒大2019年销售额超过6000亿毫无悬念。

图1 恒大2017年与2018年各业务收入对比

（数据来源：港交所恒大财务报表）

三、良好的资产-负债结构

于2018年度末，恒大集团净资产增加至3086.3亿元，较2017年同比增长27.4%；资产负债比率为83.58%，与2017年相比下降了2.67%；总借贷水平较2017年底下降595亿元，降幅为8.1%。

集团显著提高的运营效率不断改善公司整体的资产负债结构，全面贯彻“三低一高”的经营模式。通过控制新增土地储备、减少运营费用以及扩大盈利规模来增加权益，利用自由资金提前偿还永续债，实现负债水平下降。恒大逐步优化的资产负债结构可以提高资产的使用效率，实现企业收益最大化，稳定增长财务资源以适应销售增长的需要。

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