深圳“二次房改”将对房价产生怎样的影响

作为在土地和住房制度制度改革上“第一个吃螃蟹”的地方，深圳在楼市改革方面，也开始再一次扮演“第一个吃螃蟹”的角色，出台了一个具有颠覆性和震撼性的楼市新政。

深圳“二次房改”有很多新面孔

此次深圳颁布的楼市新政，就是6月5日开始征求意见的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。征求意见稿一出台，就立即引起了社会各方面的广泛关注，一致认为，这次的“二次房改”，有很多新面孔。

新面孔之一，就是在全国第一个提出了2035年住房规划。意见指出，从2018年至2035年，深圳将提供170万套住房。其中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例分别为2：2：2：4。商品房的比例将从现在的“一统天下”下降到40%左右。显然，这是一种颠覆性的调整。

新面孔之二，就是在土地的供应上，打破过去由政府垄断的格局，转变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造腾地等多渠道供应和置换方式。特别是企事业单位自有用地，可以用于建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。不仅对于盘活存量土地将发挥重要作用，也对土地供应市场的丰富多彩创造了良好条件。

新面孔之三，则表现为住房供应体系的变化，打破了以开发商为主导的住房供应格局，转变为由开发商、住房租赁经营机构、政府、人才住房专营机构、社区、企事业单位等相协调供应的新体系。新体系的确立，对于保证住房市场的多元化格局是有非常重要的作用的。

此外，在资金筹集、住房补贴、购房贷款贴息等方面，也有许多新举措、新动作。所以说，深圳的“二次房改”确实具有颠覆性、创造性。

为什么改革又发生在深圳

作为改革开放前沿阵地，深圳从四十年前的改革开放初期起，就一直是以改革者、开放者的形象出现在舆论和公众面前的。1992年的解放思想，也是起步在深圳。毫无疑问，深圳改革创新的细胞是很多的，深圳人也是习惯于用改革的办法解决现实生活中的矛盾和问题的。

事实也是，深圳的改革，不仅让深圳从一个小渔村变成了一个现代化城市，成为除北京、上海之外全国经济实力排名第3的城市。同时，也是创新能力最强、改革意识最浓、发展势头最好的城市之一。

尤其需要注意的是，深圳的经济实力强、改革意识浓，不仅仅表现在经济总量、财政收入，更表现在创造能力、创新意识。因此，深圳也被认为是善于发明创造、善于改革创新、善于总结经验的城市。此次出台的楼市新政，很大程度上，又是一次改革创新成果，一次改革精神的再体现、创新意识的再展示。深圳所以这样做，不仅是发展的需要，也是矛盾积累到一定程度后找到的化解之策。能够如此大力度地对楼市进行改革，对楼市机制进行调整，源于深圳已经把改革融入血液、把创新变成细胞。要改，就改最难的，要做就做最好的。

“二次房改”将对房价产生怎样的影响

深圳的住房制度改革是从1987年土地“第一拍”落槌，到随后的1988年的住房市场化改革开始的。期间，深圳的房地产市场也象全国其他地方一样，经历了房价上涨带来的兴奋和痛苦交织的过程。特别是近年来，由于房价的过快上涨，已经让深圳的企业面临巨大压力，对人才引进等也产生了一定的负面影响。甚至有议论认为，房价上涨正在逼退深圳的制造企业。

逼退深圳的制造企业，这个命题是不成立的。部分制造企业撤离深圳，可能与地价、房价上涨有一定关系。但是，更主要的还是与深圳的经济转型步伐加快有关，与深圳推动企业创新有关。一些在技术、产品等方面没有优势、没有核心竞争力的企业撤离深圳，也是完全符合深圳转型升级目标的。

尽管如此，过高的房价，还是需要通过积极的改革，将房价无序上涨的势头控制住，让房价回归理性，让房子是用来住的、还是用来炒的目标实现好。所以，30年后，在全国其他地方还在用限购、限售、限贷等方面进行楼市调控的情况下，深圳的“第二次房改”开始了。最新出台的住房规划，以各种新面孔告诉其他地方，深圳又一次走在了全国前列。

事实上，深圳的此次住房新规划，并非一日之功，也不是为一时之需，早在去年发布深六条和深八条时，就已经融入了许多长效管理的措施，如多元化住房供应。而此次的新政，更是把最大难题的土地供应、公租房建设、企业存量土地盘活等全部纳入到新政范围。尤其是商品房只占全部住房的40%，是与国际接轨的重要表现。

值得商榷的是，把人才房也纳入保障房体系是否合适，尚需要评估。因为，一旦存在这个问题，就不可避免地会出现一定漏洞，会被企业或个人利用人才做文章，导致保障房管理失控。

但是，不管怎么说，深圳的“二次房改”都是楼市长效管理的积极探索和尝试，是建立楼市长效机制的重要手段。如果全国其他地方也能认真探索，充分借鉴深圳“二次房改”的经验，楼市的长效管理机制将逐步形成，楼市也将从调控转向管理、从行政转向市场、从被动转向主动。